Сравнительный анализ цен на складские объекты внутри МКАД
Специалисты консалтинговой компании Skladman USG провели маркетинговое исследование о принципах ценообразования на объекты московской складской недвижимости. В выборку попали 45 помещений классов А, В и С.
За последний 15 летний период Москву нельзя отнести к региону, где наблюдается строительный ажиотаж объектов складской недвижимости. В указанный промежуток времени были возведены отдельно стоящие здания и немногочисленные объекты в структуре бизнес-парков и производственных комплексов.
С целью упрощения понимания структуры ценообразования на складские помещения, специалисты разделили объекты на условно качественные и некачественные.
За последний 15 летний период Москву нельзя отнести к региону, где наблюдается строительный ажиотаж объектов складской недвижимости. В указанный промежуток времени были возведены отдельно стоящие здания и немногочисленные объекты в структуре бизнес-парков и производственных комплексов.
С целью упрощения понимания структуры ценообразования на складские помещения, специалисты разделили объекты на условно качественные и некачественные.
К первой категории относятся склады класса А и B, ко второй группе - класса C. За единицу измерения взяли ставку triple net. Это стоимость аренды, не включающая налоги на землю, имущество, НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги.
Схема расклада цены.
A. Для объектов класса «А» из итоговой суммы выделяется арендная ставка triple net и отдельной строкой указываются величина налогов и величина коммунальных и эксплуатационных платежей.
B. Для объектов класса «В» арендная ставка triple net, налоги, эксплуатационные и коммунальные платежи объединяются согласно принципу «Всё включено».
C. Для объектов класса «С» вся стоимость формируется по принципу «Всё включено», но оплата электроэнергии зачастую не входит в структуру ставки, а проходит отдельной строкой.
Для качественных объектов средняя арендная ставка triple net составляет:
Класс «А» - 5200 руб. за кв. м. в год.
Класс «В» - 5100 руб. за кв. м. в год.
Для некачественных объектов средняя арендная ставка triple net cоставляет:
Класс «С» - 3900 руб. за кв. м. в год.
Итоговая сумма оплаты, состоящая из triple net и доп. платежей (согласно принципу «Всё включено»), варьируется от 5000 до 6000 руб. за кв. м. в год.
*В проанализированных объектах данной классности в объединённую сумму входила электроэнергия.
Примечательно, что диапазон цен для складских комплексов различной классности (А, В, С) незначительно отличается. Разбег плавает от 10 000 до 14 000 руб. за кв. м. в год.
Сопоставимый уровень цен для объектов классов «А» и «В» связан с разницей размеров помещений. В классе «В» превалируют предложения со средним размером блока от 200 до 1000 кв. м. Что по площади меньше блоков в классе «А».
Помещения класса «С» сопоставимы по цене со складами класса «В». Многие объекты «С» класса сдаются небольшими блоками и расположены невдалеке от центра, что прибавляет им привлекательности. Арендаторы часто предпочитают игнорировать фактор качества за счёт приоритета местоположения и удешевления логистики.
Представленная диаграмма иллюстрирует диапазон цен на нетиповые объекты.
Краткие итоги:
1. В границах МКАД количество объектов класса «С» превышает число объектов классов «А» и «В».
2. Для объектов класса «А» арендная ставка выносится из общей суммы платежей, для объектов класса «В» используется принцип «Всё включено», для объектов класса «С» также используется принцип «Всё включено», но оплата за электричество может быть вынесена отдельной строкой.
3. Арендаторы, выбирая между качеством объекта и выгодным расположением, часто предпочитают удобное место локации.
За последний 15 летний период Москву нельзя отнести к региону, где наблюдается строительный ажиотаж объектов складской недвижимости. В указанный промежуток времени были возведены отдельно стоящие здания и немногочисленные объекты в структуре бизнес-парков и производственных комплексов.
С целью упрощения понимания структуры ценообразования на складские помещения, специалисты разделили объекты на условно качественные и некачественные.
За последний 15 летний период Москву нельзя отнести к региону, где наблюдается строительный ажиотаж объектов складской недвижимости. В указанный промежуток времени были возведены отдельно стоящие здания и немногочисленные объекты в структуре бизнес-парков и производственных комплексов.
С целью упрощения понимания структуры ценообразования на складские помещения, специалисты разделили объекты на условно качественные и некачественные.
К первой категории относятся склады класса А и B, ко второй группе - класса C. За единицу измерения взяли ставку triple net. Это стоимость аренды, не включающая налоги на землю, имущество, НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги.
Схема расклада цены.
A. Для объектов класса «А» из итоговой суммы выделяется арендная ставка triple net и отдельной строкой указываются величина налогов и величина коммунальных и эксплуатационных платежей.
B. Для объектов класса «В» арендная ставка triple net, налоги, эксплуатационные и коммунальные платежи объединяются согласно принципу «Всё включено».
C. Для объектов класса «С» вся стоимость формируется по принципу «Всё включено», но оплата электроэнергии зачастую не входит в структуру ставки, а проходит отдельной строкой.
Для качественных объектов средняя арендная ставка triple net составляет:
Класс «А» - 5200 руб. за кв. м. в год.
Класс «В» - 5100 руб. за кв. м. в год.
Для некачественных объектов средняя арендная ставка triple net cоставляет:
Класс «С» - 3900 руб. за кв. м. в год.
Итоговая сумма оплаты, состоящая из triple net и доп. платежей (согласно принципу «Всё включено»), варьируется от 5000 до 6000 руб. за кв. м. в год.
*В проанализированных объектах данной классности в объединённую сумму входила электроэнергия.
Примечательно, что диапазон цен для складских комплексов различной классности (А, В, С) незначительно отличается. Разбег плавает от 10 000 до 14 000 руб. за кв. м. в год.
Сопоставимый уровень цен для объектов классов «А» и «В» связан с разницей размеров помещений. В классе «В» превалируют предложения со средним размером блока от 200 до 1000 кв. м. Что по площади меньше блоков в классе «А».
Помещения класса «С» сопоставимы по цене со складами класса «В». Многие объекты «С» класса сдаются небольшими блоками и расположены невдалеке от центра, что прибавляет им привлекательности. Арендаторы часто предпочитают игнорировать фактор качества за счёт приоритета местоположения и удешевления логистики.
Представленная диаграмма иллюстрирует диапазон цен на нетиповые объекты.
Краткие итоги:
1. В границах МКАД количество объектов класса «С» превышает число объектов классов «А» и «В».
2. Для объектов класса «А» арендная ставка выносится из общей суммы платежей, для объектов класса «В» используется принцип «Всё включено», для объектов класса «С» также используется принцип «Всё включено», но оплата за электричество может быть вынесена отдельной строкой.
3. Арендаторы, выбирая между качеством объекта и выгодным расположением, часто предпочитают удобное место локации.